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住宅ローン滞納・競売問題・任意売却
●住宅ローン！返済がピンチ！支払えそうにない。
●住宅金融支援機構から住宅ローンの督促状・催告状が届いた！
●銀行が住宅ローンの延滞で一括返済を求められた！
●このままでは自宅が競売になりそうだ！
住宅金融公庫の住宅ローンの場合、延滞期間 が６ヶ月を超えると、期限の利益が喪失され、代位弁済・保証履行となります。 一般の銀行の場合は延滞期間
が３ヶ月を超えると期限の利益が喪失することが有ります。
●住宅ローンの延滞で悩んでいる。
リストラや減俸、事故や病気など、何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になってしまった場合はできるだけはやく金融機関の窓口に相談してください。
このまま進むと自宅の「差押え」そして「競売」への進む可能性もあります。競売されると一般市場価格より、かなり低いい価格で売却されてしまいます。
そんな時には、任意売却の検討をしてみましょう！
競売を避け、有利に売却できるのが「任意売却」
任意売却とは、住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、債務者(所有者)と債権者の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。
もしあなたが住宅ローンの返済に行き詰まったとき、そのまま何もしないでいると、やがて競売にかけられてしまいます。住まいを強制的に処分されたうえ、残った債務の支払いにも苦しめ続けられることになります。
あなたの生活再建をスムーズにするための方法が任意売却と言えるでしょう。
※法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、対象となる不動産を少しでも有利（少しでも高額）な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができます。
任意売却のメリット
●任意売却のメリット
任意で売却することにより、競売には無い以下のようなメリットが生まれる可能性があります。（任意売却・任売といいます。）
競売開始になっても、任意売却に切替えることが可能です。
不動産業者に任意売却を依頼した場合、債務者にかわり担保権者と交渉し、競売を取り下げることが可能です。但し、交渉にあまり時間が裂けない開札期日直前の場合などは、担保権者が競売を取り下げない場合もあるので、競売開始決定をされた時などは、できるだけ早く専門家へご相談する必要があります。
競売より借入金をたくさん返済できる
任意売却は、所有者、担保権者、買主が話し合いにより納得して売却するため、競売での強制的な売却よりも比較的高値で売れる確率が高いのです。
さらに、任売であれば買主としては、
・物件内部の状態が確認できる
・物件に関する情報を購入前に知ることはできる
・購入物件を不法に占拠されることがない
・買主は「謄本に競売物件と残るキズ」の無い物件を購入できる
・2割の保証金も必要ない。
・金融機関からのローン取組みも、通常の売買と同じように可能である。
等の事から任意売却・任売は、競売で売却されるより高額で売却することが可能なのです。
周りに多重債務・競売等を知られずに内密に売却できる
物件の所有者が合意の上で任意にて売却するので、物件に関する情報収集のための周囲への聞き込み等の行為が行われずに済みます。プライバシーについても任意売却であれば外部に漏れることはありません。
担保権者の返済にも柔軟な処理ができる
担保権者への返済計画の交渉も仲介者が代わって行いますので、担保権者が複数いる場合でも、心配はありません。債権者には今後のことに対して、残債の返済方法など、任意に柔軟な対応を求めます。
保証人になってもらっている方に対して債務者に代わって経緯を説明してもらったりすることも可能です。
ご親族に購入してもらうことも可能。
今後も住み続けるために、ご親族に一旦購入してもらい、家賃として支払うことでお話を就けます。
将来的に買い戻すことも検討できるのもメリットです。
